一、出臺背景

2015年9月，市政府印發(fā)了《宣城市城市規(guī)劃區(qū)農(nóng)民建房規(guī)劃管理暫行辦法》（宣政辦〔2015〕23號）。該辦法自實施以來，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民建房的控制和引導，保障城市規(guī)劃的順利實施起了非常重要的作用。隨著城市經(jīng)濟社會發(fā)展、新一輪城市總體規(guī)劃的實施，辦法中部分內(nèi)容條款已不能完全適應當前社會發(fā)展的要求，亟需修訂和完善。

二、工作目標

堅持規(guī)劃優(yōu)先、政策引導，加強和規(guī)范城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民建房管理，改善農(nóng)村居民住房條件和人居環(huán)境，促進城郊美麗鄉(xiāng)村建設，保障國土空間規(guī)劃的科學、高效實施。

三、修訂依據(jù)

1、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

2、《中華人民共和國土地管理法》

3、《安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》

4、《安徽省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》

5、《宣城市城市總體規(guī)劃（2016-2030年）》

6、其他相關(guān)法律、法規(guī)

四、修訂過程

《宣城市城市規(guī)劃區(qū)農(nóng)民建房規(guī)劃管理暫行辦法》（宣政辦〔2015〕23號）修訂工作于2018年初正式啟動，期間由于機構(gòu)改革暫緩了修訂工作。2019年3月，我市機構(gòu)改革基本完成，又重新啟動修訂工作。在修訂過程中，堅持問題導向，強化調(diào)查研究，在廣泛征詢意見的基礎上，于2019年7月形成了《宣城市城市規(guī)劃區(qū)農(nóng)民建房空間規(guī)劃管理辦法（修訂稿）》，經(jīng)市政府常務會議和市委深改委會議審議通過后，于2019年11月正式印發(fā)實施。

五、主要內(nèi)容

《管理辦法》共五章二十三條：第一章總則、第二章管理及建設要求、第三章審批程序、第四章監(jiān)督管理及責任追究，第五章附則。

主要修訂內(nèi)容如下： 

（一）進一步優(yōu)化農(nóng)民建房空間布局(《管理辦法》第六條、第七條)。依據(jù)《宣城市城市總體規(guī)劃（2016—2030年）》，按照農(nóng)民現(xiàn)居地與國土空間相關(guān)規(guī)劃用地布局和實施的關(guān)聯(lián)程度，將723平方公里的城市規(guī)劃區(qū)劃分為不同區(qū)域分類管控，在堅持引導農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)和規(guī)劃發(fā)展村莊集中的同時，考慮到不同類型農(nóng)村居民建房的訴求，對不同區(qū)域進行分類管理：

一是在中心城區(qū)范圍內(nèi)（一類區(qū)），維持了原辦法的“從嚴控制”，原則上不再批準新建、改建、擴建農(nóng)民住房，對“一戶一宅”并經(jīng)有資質(zhì)的房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定屬D級危房的，首先建議征收；暫時無法征收的，農(nóng)民方可申請原址、原面積維修或翻建，以解決危房改造問題。

二是在城市的近郊區(qū)（二類區(qū)）即總體規(guī)劃中確定的城市其他建設用地范圍內(nèi)，農(nóng)民申請建房的，首先引導進入農(nóng)民集中建房點和統(tǒng)建點建設，或引導安置到公租房入住；對暫時無法解決，且不影響近期規(guī)劃建設的，才可批準新建住房。

三是在城市的遠郊區(qū)（三類區(qū)），引導和鼓勵農(nóng)民改善生活條件，因分戶、房屋陳舊、面積過小，均可以申請翻建、改（擴）建和新建住房，以改善居住條件，同時鼓勵和引導農(nóng)民到規(guī)劃集中建房點集中建設。

（二）進一步鼓勵和允許改善農(nóng)民住房條件(《管理辦法》第十條、第十一條)。一是對農(nóng)民建房人均建筑面積進一步放寬，對于規(guī)劃建設用地以外的遠郊區(qū)，人均住房建筑面積從55平方米提高到60平方米。二是優(yōu)化人口計算標準，對于因分戶建房等需求，家庭人口少于3人的，考慮家庭生育等其實際居住需求，申請建房時人口可按3人計算。三是對建房層數(shù)進一步放寬，考慮到節(jié)約集約用地，修改了原辦法中對房屋層數(shù)的限制，在面積不超過標準的情況下，農(nóng)民建房最多可建三層。

（三）進一步加強農(nóng)民建房的風貌管控(《管理辦法》第十二條)。為進一步提升農(nóng)民建房品質(zhì)，加強農(nóng)村地區(qū)的風貌管控，今后農(nóng)民建房嚴格執(zhí)行帶方案審批制度，其戶型、立面、層高、色彩等實行帶方案審批，設計方案可從村民建房圖集中選擇，也可自行委托設計。農(nóng)民須按圖紙進行施工，從而做到農(nóng)民建房功能合理、村莊整體風貌協(xié)調(diào)，體現(xiàn)地方文化特色。

（四）進一步優(yōu)化管理體制及審批流程(《管理辦法》第四條、第十七條)。一是明確部門管理職責。將宣城經(jīng)開區(qū)管委會、宣城現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)業(yè)園管委會、市敬亭山管委會、宣州區(qū)人民政府作為轄區(qū)的分區(qū)管理單位，負責本轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)民建房相關(guān)建設管理工作。二是簡化審批流程。按照“精簡、規(guī)范、高效”的原則，對審批流程進一步優(yōu)化，實行“農(nóng)戶申請、村級審查、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核、部門審批”的分級審查、層級負責制，明確了相關(guān)程序的辦理時限，同時對農(nóng)民建房從申請、許可、放線、驗收均作了具體要求。

六、主要創(chuàng)新舉措

（一）強化國土空間規(guī)劃的統(tǒng)領作用。深刻貫徹《中共中央國務院關(guān)于建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施的若干意見》的文件精神，發(fā)揮國土空間規(guī)劃體系在國土空間開發(fā)保護中的戰(zhàn)略引領和剛性管控作用，統(tǒng)領各類空間利用，科學布局生產(chǎn)空間、生活空間、生態(tài)空間，《管理辦法》規(guī)定農(nóng)民建房必須符合國土空間規(guī)劃。

（二）統(tǒng)籌推進村莊規(guī)劃的編制工作。嚴格落實《中央農(nóng)辦農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部國家發(fā)展改革委財政部關(guān)于統(tǒng)籌推進村莊規(guī)劃工作的意見》，《管理辦法》強調(diào)村莊規(guī)劃編制的重要性，在組織規(guī)劃、建設時，實現(xiàn)村莊建設發(fā)展有目標、重要建設項目有安排、生態(tài)環(huán)境有管控、自然景觀和文化遺產(chǎn)有保護、農(nóng)村人居環(huán)境有改善。

（三）鼓勵農(nóng)民自愿退出宅基地機制?！豆芾磙k法》引入鼓勵農(nóng)民自愿退出宅基地機制，農(nóng)民自愿退出全部宅基地或符合宅基地申請條件但自愿放棄申請的，可以給予一定的經(jīng)濟補償，進而整合了土地資源，有利于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。

七、下一步工作

嚴格實施《管理辦法》，加強政策宣傳和引導，同時根據(jù)最新出臺的相關(guān)法律、法規(guī)，及時對《管理辦法》進行修訂和完善。

八、施行范圍及試行時間

施行范圍：宣城市城市規(guī)劃區(qū)范圍

實施日期：本辦法自2019年12月1日起施行。

九、解讀機關(guān)

宣城市自然資源和規(guī)劃局